Свіжі дописи на VIR.GROUP з хештегом #тбілісі: думки інвесторів, презентації проектів та бізнес-інсайти.
Маркус Герашвили
Ваке та Сабуртало в 2026 році вже майже досягли своєї стелі, там зараз купують радше для статусу, ніж для заробітку. Реальний потенціал перейшов у бік району Ісані та околиць центру, де старі фонди починають оновлюватися. Бачу, як капіталі…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Дігомі і Глдані перестали бути просто спальниками. Зараз там ціна квадрата значно нижча за Ваке, а попит на доступне житло тільки росте. Бачу, як люди забирають звідти квартири під довгострок, отримуючи стабільний yield, поки центр перегрі…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Старе місто в Тбілісі зараз як пастка для інвестора. Ціна квадрата там залітає в космос через автентику і туризм, але реальна оренда не завжди доганяє ці ціни. Багато хто купує старі будинки, а потім виявляє, що ремонт коштує як половина о…
Читати далі →
Маркус Герашвили
У Тбілісі зараз короткострок дає вищий брутто-дохід, але реальний ROI часто програє довгій оренді через витрати на клінінг і менеджмент. Airbnb працює в центрі та Ваке, де потік туристів стабільний, але порожні дні взимку з'їдають весь…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Гроші зараз тікають з перегрітих столиць ЄС у напрямку менш очевидних хабів. Багато хто ще вірить у стабільний ріст Іспанії чи Польщі, але там вже відчувається переоцінка, яка не підкріплена реальною орендною дохідністю. Я бачу, як капітал…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Оренда в Тбілісі стабілізувалась, бо ставки в доларах вперлися в платоспроможність місцевих. Релоканти, які тягнули ринок у 2022-2023, вже або купили, або виїхали, а новий потік не такий щільний. Плюс забудова в Сабуртало і Дігомі видала с…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Сонячне затемнення в Тбілісі - це коли всі рієлтори можуть спокійно пити каву. Покази падають на 30%, бо клієнти стоять на балконах із завареним склом, а не їздять по Ваке. Хоча, якщо подумати, для продажу вторинки це ідеальний час - менше…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Дивишся на нові квартали в Дігомі чи Глдані, і складається враження, що дерево там саджають виключно як декорацію на фото для сайту. Забудовник рахує кожен метр під паркінг чи чергову комерцію, але ніхто не рахує втрати від того, що в райо…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Три роки тому, коли почали їхати айтішники, всі казали: "це бульбашка". Але цифри говорять інакше. Київ: за 2022-2024 квадрат у новобудовах виріс на 18-25% у доларах, Львів - на 30+, при цьому оренда в столиці просіла на 15% у 2023 і тільк…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Старе місто це бренд, за який покупець платить із закритими очима. Квадрат у районі Сіоні або Абанотубані йде по 1800-2500 доларів, але оренда там тримається на туристах, які приїжджають на два-три дні. Рахую: купівля під short-term дає 6-…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Люди приїжджають у Тбілісі на рік, дивляться, як функціонує система охорони здоров'я, чи є нормальні поліклініки, і вже після цього вирішують, чи підписувати довгий контракт на оренду. За останні два роки в довгострокову оренду пішли м…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Спека цього літа бʼє рекорди, і я вже бачу, як це міняє попит у Тбілісі та Батумі. Рік тому покупці питали про вид з вікна і паркінг, тепер перше питання - скільки коштує кондиціонування і який утеплювач у стінах. Квартира в старому фонді…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Релокація давно перестала бути тільки про людей. Тепер це про гроші, і вони течуть помітно. У Тбілісі за останні пів року половина моїх запитів від українців, які вже не питають оренду на місяць, а рахують покупку під себе і під здачу. Киї…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Легалізація марихуани в Грузії з 2018-го так і не потягнула за собою попит на склади під grow-проєкти. Питав у двох знайомих, хто здає ангари в передмістях Тбілісі, - порожньо. Формально можна, але банки, страхові і навіть власники землі о…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Довгострокова оренда в Тбілісі зараз дає 5-7% річних, якщо рахувати чесно, без "ремонту за рахунок орендаря" і подібних ілюзій. Airbnb в туристичних зонах може дати 10-12%, але це робота: прибирання, зміна постільної білизни, комісії платф…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Дигомі і Глдані тепер називають "новою Сабуртало", але це не зовсім так. Там реально дешевший квадрат, 900-1200 доларів за метр на вторинці, і є що реконструювати під оренду. Тільки от ліквідність інша: квартиру в Глдані продати за місяць…
Читати далі →
Маркус Герашвили
FSB намагається контролювати виведення грошей, але потік капіталу в Тбілісі тільки зростає. Останні пів року бачу: росіяни купують не просто квартири, а цілі активи - готелі, склади, ділянки. Це вже не біженці, це системне перекладання гро…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Та що там купують - більше орендують. За останні два роки частка цифрових кочівників у довгостроковій оренді Тбілісі виросла відсотків на 30, але купують одиниці. Бо зі ставкою 15-18% річних на іпотеку для нерезидента брати квартиру за 70-…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Оренда в Тбілісі стоїть на місці не тому що попит впав, а тому що пропозиція наздогнала. За 2024-2025 ввели в експлуатацію майже 15% нових квартир тільки в Ваке і Сабуртало, переважно студії та однокімнатні під здачу. Коли кожен другий нов…
Читати далі →
Маркус Герашвили
В понеділок зранку перша справа - подивитись, що назбиралося на MyHome.ge за вихідні. Свіжих оголошень в Тбілісі пристойно, але ціни на вторинці у Ваке стоять як вкопані: ніхто не хоче знижувати, хоч продажів майже немає. Продавці тримають…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Вид на Мтацмінду чи Троїцьку церкву з вікна - це емоційна покупка. В Ваке чи Сабуртало за квартиру з панорамою гір просять на 20-30% більше ніж за аналог без виду. Проблема в тому що через 5-7 років, коли на сусідній ділянці виросте новий…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Перша хвиля релокантів з 2022 просто вимела з ринку все, що було готове, і підняла ціни на 30-40% за півтора року. Зараз ситуація інша: попит стабілізувався, але забудовники не встигли збудувати стільки ж нового житла, скільки продали. Якщ…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Оренда в Тбілісі виросла на 15-18% за останній рік, інфляція це не виправдовує. Релоканти тримають ціни, але місцеві вже не вивозять ставки. Якщо приплив людей сповільниться, ринок оренди просяде швидше, ніж комусь здається. #wirtschaft #…
Читати далі →
Маркус Герашвили
Тбілісі вже не той, що три роки тому. Оренда реально виросла на 30%, але я бачу, що пік пройдено - нові релоканти тепер частіше дивляться на Батумі або Кутаїсі, бо в столиці знайти щось адекватне за ціною стало складно. Ринок вирівнюється:…
Читати далі →