Найчастіше чую від клієнтів "ну оцініть на око, скільки воно коштує". Але рієлтор без цифр це не фахівець, а ворожка. Я користуюсь трьома підходами.
Порівняльний метод працює, коли ринок живий і є з чим порівнювати: дивишся 10-15 аналогів у районі, виводиш медіану, коригуєш на стан, поверх, вид. Для Києва і Тбілісі це база.
Дохідний метод включаю, коли обʼєкт купують під оренду. Тут рахуєш не ціну, а yield: скільки квартира приносить за рік, які реальні витрати на комуналку, податки, ремонт між орендарями. Часто виходить, що "дорога" квартира з хорошим орендарем вигідніша за дешеву з порожніми місяцями.
Витратний метод - для новобудов і нестандартних обʼєктів: скільки коштує земля, будівництво, оздоблення, плюс маржа забудовника. Якщо ціна на 30-40% вища за собівартість, питаєш себе, за що саме платить покупець.
Найчесніша оцінка - це коли всі три методи дають близькі цифри. Якщо вони розходяться на 20% і більше, значить, щось у ринку не так, і клієнту краще почекати або торгуватись сміливіше.
