Міграційні хвилі за останні три роки перекроїли мапу цін на нерухомість не гірше за будівельні крани. Візьмемо Київ і Тбілісі: в 2022 році приплив українців і росіян у Грузію штовхнув середню ціну в Тбілісі на 30-40% за перші 6 місяців, особливо в Ваке і Сабуртало, де квадратний метр пішов з 1000 до 1400 доларів. Але вже до кінця 2023 року частина релокантів поїхала далі - в Європу чи назад в Україну, і ціни стабілізувалися на 20-25% вище довоєнних, а ліквідність впала: об'єкти стоять по 3-4 місяці.
У Києві картина інша: попит вцілів за рахунок ВПО і тих, хто повертається, але ціни на вторинному ринку впали на 10-15% порівняно з 2021 роком, бо багато хто продає квартири, щоб виїхати. Найцікавіше - Батумі: там хвиля турецьких і російських інвесторів витягла короткострокову оренду до 8-10% річних на в'їзді, але зараз надлишок пропозиції починає тиснути на ставки.
Підсумок: міграція б'є по цінах локально і швидко, але через 12-18 місяців ринок знаходить нову рівновагу. Хто встиг заскочити в першу хвилю - заробив на капіталізації, хто купує зараз - бере більший ризик на ліквідність.
